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Renovierung vor dem Wohnungsverkauf – Steuerliche Chancen und Fallen

Noch schnell Bad und Küche erneuern, frisch streichen oder den Boden austauschen – viele Eigentümer hoffen, so einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Doch steuerlich lauert hier eine Falle: Nicht alle Renovierungskosten mindern den Gewinn. Grund dafür sind die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten – und diese können eine clevere Renovierung schnell zur Steuerfalle machen. 

Anschaffungsnahe Herstellungskosten – die 15%-Grenze
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gilt: Wer in den ersten drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie mehr als 15 % der Anschaffungskosten in Modernisierungen steckt, produziert steuerlich Herstellungskosten. 

Folge: Die Kosten sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen lediglich die Abschreibung (AfA).
Wer innerhalb der Spekulationsfrist verkauft, hat also keinen Vorteil, obwohl hohe Renovierungskosten entstanden sind. 

Beispiel:
Eine Wohnung kostet 300.000 €. Innerhalb von zwei Jahren fließen 60.000 € in Bäder, Fenster und Elektrik. → Die 15%-Grenze von 45.000 € ist überschritten → sämtliche Kosten gelten als Herstellungskosten. Wird nach 5 Jahren verkauft, fällt ein hoher steuerpflichtiger Gewinn an – ohne dass die Renovierungskosten ihn mindern. 

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten 

  • Erhaltungsaufwand (z. B. Malerarbeiten, Heizkörper tauschen): sofort als Werbungskosten abziehbar, wenn die Immobilie vermietet ist. 
  • Herstellungskosten (z. B. Kernsanierung, Grundrissänderung): müssen aktiviert werden, keine sofortige Steuerentlastung. 

Typische Fehler von Eigentümern 

  • Renovierungen in den ersten drei Jahren ohne Blick auf die 15%-Grenze. 
  • Annahme, dass hohe Modernisierungskosten den Gewinn automatisch senken. 
  • Verkauf kurz nach einer Sanierung, ohne steuerliche Planung. 

Praxis-Tipps von Jacoby Steuerberater 

  • Vor größeren Renovierungen immer steuerliche Beratung einholen. 
  • Prüfen, ob ein Verkauf nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei möglich ist. 
  • Bei Vermietung Maßnahmen gezielt als Erhaltungsaufwand gestalten, um sofortige Abzüge zu sichern. 


Fazit:
Renovierungen steigern den Wert, senken aber nicht automatisch die Steuerlast. Wer die 15%-Grenze und die Spekulationsfrist kennt, vermeidet böse Überraschungen und nutzt seine Gestaltungsspielräume optimal.