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Wohnungsverkauf mit Nießbrauch – Steuerliche Effekte und Gestaltungschancen

Der Nießbrauch ist ein beliebtes Mittel der Nachfolgeplanung: Eltern übertragen die Immobilie auf ihre Kinder, behalten sich aber das Recht vor, die Wohnung selbst zu nutzen oder Mieten einzunehmen. Doch was passiert steuerlich, wenn eine mit Nießbrauch belastete Immobilie verkauft wird? 

Was ist ein Nießbrauch?
Ein Nießbrauch gibt einer Person das Recht, eine Immobilie wirtschaftlich zu nutzen – unabhängig davon, wem sie gehört. Typische Fälle: 

  • Eltern schenken die Wohnung an ihre Kinder, behalten aber die Mieteinnahmen. 
  • Verkäufer sichern sich ein lebenslanges Wohnrecht beim Verkauf. 


Steuerliche Besonderheiten beim Verkauf 

  • Mieteinnahmen: Solange der Nießbrauch besteht, versteuert der Nießbraucher die Einkünfte. 
  • Spekulationsfrist: Entscheidend ist der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Eigentümers – nicht der des Beschenkten. 
  • Wertminderung: Der Nießbrauch reduziert den steuerlichen Wert der Immobilie, was sowohl bei Schenkung als auch Verkauf vorteilhaft sein kann. 


Vorteile in der Nachfolgeplanung
Durch die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt können Eltern Freibeträge mehrfach nutzen und den steuerlichen Wert der Immobilie reduzieren. 

Beispiel:
Verkehrswert der Wohnung: 400.000 €.
Mit Nießbrauch des 70-jährigen Eigentümers: steuerlicher Wert nur 280.000 €.
👉 Ergebnis: Geringere Schenkungsteuer und niedrigere Bemessungsgrundlage beim späteren Verkauf. 

Risiken und Fallstricke 

  • Verkauf mit Nießbrauch ist oft schwerer, da Käufer den Wertabschlag einpreisen. 
  • Unklare Verträge führen schnell zu Konflikten mit Finanzamt oder Käufern. 
  • Innerhalb der Spekulationsfrist bleibt die Steuerpflicht bestehen. 

Praxis-Tipps von Jacoby Steuerberater 

  • Nießbrauch immer notariell und steuerlich klar gestalten. 
  • Prüfen, ob Aufhebung des Nießbrauchs vor Verkauf steuerlich günstiger wäre. 
  • Freibeträge in der Nachfolge durch gestreckte Übertragungen optimal nutzen. 


Fazit:
Der Nießbrauch bietet steuerliche Vorteile und Gestaltungsspielraum in der Nachfolgeplanung. Er senkt Werte und Steuern, erfordert aber eine präzise Planung, um Fallstricke bei Spekulationssteuer, Erbschaftsteuer und Verkauf zu vermeiden.